En décembre 2017, l’Observatoire de l’Immobilier Durable et le cabinet d’audit PwC ont réalisé un guide sur la prise en compte des exigences de l’article 173-VI de la loi de Transition Énergétique dans le secteur immobilier. Décryptage !


Des enjeux de plus en plus vastes pour le secteur immobilier

En France, le bâtiment est responsable de 25% des émissions de gaz à effet de serre (GES) et les secteurs immobilier et de la construction représentent 44% de la consommation d’énergie. Bien que l’aspect environnemental ait longtemps été placé au centre de l’analyse ESG immobilière, les dimensions sociales et sociétales émergent doucement avec la prise en compte de critères relatifs à l’accessibilité, la mobilité, le confort et la santé des occupants.

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Les raisons en sont multiples :

  • Amélioration de l’image de marque
  • Demandes croissantes des parties prenantes
  • Performance et/ou qualité des actifs.

Cependant, la motivation principale des acteurs de l’immobilier reste la réglementation, notamment depuis l’entrée en vigueur de l’article 173-VI de la loi de Transition Énergétique pour une Croissance Verte (TECV). Destiné à un grand nombre de catégories d’investisseurs, ce texte de loi a pour objectif de faire émerger la valeur des pratiques Environnementales, Sociales et de Gouvernance (ESG) au sein du secteur immobilier. A ce jour, on estime que 80% des investisseurs institutionnels intègrent au moins une composante ESG dans leur stratégie.

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Pour Loïs Moulas, Directeur Générale de l’OID, « L’immobilier ne représente pas seulement un des secteurs les plus émetteurs en termes de gaz à effet de serre, il permet également de mobiliser les personnes sur la transition écologique autour d’un objet tangible car physique ».

Une innovation réglementaire à double impact

L’article 173-VI de la loi TECV s’adresse directement aux investisseurs institutionnels et aux sociétés de gestion de portefeuilles en leur imposant une obligation de transparence envers leurs souscripteurs concernant la prise en compte des critères ESG dans leur politique d’investissement. Ainsi, la France s’impose comme une figure innovante au niveau mondial en étant le premier pays à demander aux investisseurs de justifier leur contribution aux objectifs environnementaux.

De nombreux acteurs tels que les foncières et gérants de fonds immobiliers devront également s’inscrire dans cette démarche dans le but de fournir des éléments de réponse adéquats afin que les investisseurs soient en mesure d’analyser leurs risques et opportunités ESG. Ainsi, l’effet d’entraînement de cette loi devrait avoir un effet significatif sur la gestion du secteur immobilier.

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Un double levier d’action pour les gestionnaires immobilier

Concernant le management de leur portefeuille, les gestionnaires en immobilier disposent de deux leviers d’action  :

  • opter pour des actifs déjà très performants lors de la constitution de leur portefeuille
  • privilégier des actifs peu performants mais présentant une marge d’amélioration importante

Ainsi, il semble pertinent de davantage prendre en compte les progrès réalisés au niveau des actifs durant la période de détention plutôt que la seule performance initiale du bâtiment lors de son acquisition. Le but étant ainsi de contribuer efficacement à la rénovation du parc existant.

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Un effort de standardisation du reporting ESG à l’échelle du secteur immobilier

Afin d’encourager l’émergence de la prise en compte des facteurs ESG, l’article 173-VI n’impose aucune méthodologie spécifique. Bien que le but soit de laisser la plus grande liberté d’interprétation et d’action possible aux investisseurs pour favoriser l’émergence de bonnes pratiques, il en résulte néanmoins un manque d’efficacité.

Une homogénéisation des pratiques permettrait de renforcer la transparence et la lisibilité des démarches des acteurs de l’industrie immobilière vis-à-vis de leurs parties prenantes.

Pratiques ESG dans l'immobilier français

Malgré une prise en compte croissante de tous les critères ESG par les acteurs du secteur immobilier, le chemin à parcourir reste encore long, notamment concernant les aspects sociaux et sociétaux. De plus, maintenant le mouvement lancé, un effort de standardisation apparaît comme nécessaire afin de faciliter la lecture des investisseurs. 

Pour en savoir plus : 

Agathe Monteil

Publié par Agathe Monteil

Cheffe de Projets Marketing chez Deepki.